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たかやぐす

Author:たかやぐす
 
2010年夏、当時勤務していた投資銀行の東京→香港への業務移転により香港移住開始。
その後、2012年初頭に退職。
嫁さんが中国出身、割安な香港生活コスト(お酒が激安、マカオも近い)、金融所得課税ゼロの理由から香港在留決意。

トレーダー歴14年を生かして(しかし株トレーダー歴はゼロ、正直役に立つのか疑問)香港投資生活開始!
逆境の人生に負けず、明るく香港生活お届けします。

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シンガポール上場のFirst REIT銘柄
最近、

First REIT 銘柄の底堅さに 驚いている!

このリート銘柄をご存知無い方もいらっしゃるかもしれませんので、
簡単にご説明いたします。

First Reit (銘柄コード:FIRT:SP)は、2006年12月にシンガポール株式市場に
初めてヘルスケア関連の銘柄として上場を果たしたリート(不動産上場投信)
でございます。
100%ヘルスエア関連不動産(病院や介護施設)を保有していて、
そこからの賃料を配当金として分配しています。
保有不動産の内容は、ヘルスケアニーズの増加が著しいインドネシアに11施設、
シンガポールに3施設、韓国に1施設 保有しています。

※因に、2008年からのチャートは↓のような感じです。
Screen Shot 2014-07-16

去年の米国がQE3終了宣言前には、ご多忙にもれず他のアジア諸国のリート銘柄同様に
急激に上昇し1.40を上回り、分配金利回りが6%を切ってしまうまで
上昇しましたが、その後QE3終了宣言後急落1.00まで下落しました。
ただ、、、、その後の推移が、、、半端じゃなく底堅い!
他のアジア諸国のオフィスリートがQE3終了宣言後底値を這っているのとは
大違い!

私はQE3宣言前の2013年の1月に余っている資金でこちらの銘柄を
1.07のプライスで購入しました。その後半年足らずで1.40以上まで上昇したので
ウハウハ気分になっていましたが、、、その後急落、、、含み損状態に
なってしまいましたが、インドネシア国内でのヘルスケア関連ニーズの底堅さや
景気のスウィングに影響されないヘルスケア関連銘柄の特性を考慮し
保有を決断、今まで保有をしています。

1.07の株価では、配当金は年率7.5%を超え、そして香港で保有しているので
分配金にかかる税金もゼロ。
1年半保有して、分配金が元本の11.5%分収入として入り、元本上昇分が15%、
とてもありがたい。

さて、昨日2014年7月15日には、今年の第二4半期の決算が発表されました。
QE3終了宣言後の借り入れ金利上昇にも関わらず増収増益を確保。
1口あたり分配額=DPU (Distribution Per Unit)も増加発表。
その結果をみて本日も上昇しています。現在の分配金年率は6.5%程度です。
あとこの銘柄の優れているところはギアリングRatioが30%ととても低い。

今後もこの銘柄には感謝することになるのだろうか!?


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不動産投資 | 11:57:38 | Trackbacks(0) | Comments(0)
賃貸マンション ~ 大家心をくすぐる一言
今日も風邪のため不動産めぐりができなかった。
昨日の夜の時点で38.8度も熱があったのでは仕方がないか、、、

なぜ今、不動産めぐりをしなければならないのかと言うと、
私は今年の初頭に外資系金融機関を退職し現在は無職のため
現状住んでいるアパート(日本以外の国ではマンションの事をアパートとかフラット
という事が多い)の賃料が高すぎるからである。
明日は、現状賃料の半分以下のアパート達を10件程度内覧することになっている。
まさに逆境の人生!


実は私は東京や千葉に賃貸マンション投資もしている。
現在は物件を7件所有している。(このマンション投資の内容についてはいづれ詳しく話したいと思う)
実際には、銀行借入を使ってレバレッジを利かせて投資しているので、
まだ60%程は銀行が事実上所有しているとも言えるが、、、
それはさておき、それでも私は7件の賃貸マンションの大家である。

つまり私は大家心がある程度わかるのである。
なので賃貸契約を成立する際に大家心をくすぐる
言葉というものをわきまえている。

わたしは高校卒業後から常に、賃貸物件に住み続けている。
東京、神奈川、ロンドン、シンガポール、香港と今まで住んだことがある国は4か国
賃貸マンションの数は10件を超える。
人気のある賃貸物件を少しでも安く大家から条件を得るには、ある言葉達が
非常に効果を発する。わたしはそれを実践してきており、時には大家の言い値の
10%、ある時は20%ものディスカウント賃料を勝ち取ることができた。
これは日本、香港、ロンドン、シンガポールどこでも同じであった、
その大家心をくすぐる言葉達というのは、

(1)自分自身がキレイ好きだと断言する
   キレイ好きという基準はあいまいで自分自身では決められるものではないが、
   事実と違っても、大家はこの言葉に非常に弱い。
   私はピーク時12件の賃貸マンションを保有していたが、その内一件は
   とてつもなく汚く賃貸人に住まわれ、リフォーム代がとてつもなく高額に
   なったことを今でも痛烈に記憶している。

(2)長く居住を続けると断言する。
   大家としては、キレイにそして長く住み続けてくれる賃貸人は神様である。
   これまた私の経験談であるが、過去に一年も経たずに引っ越された賃貸人が
   何人もいた。こういう状況は非常にその他費用がかり、また手間や労力もかかる。
   なので、長く住んでもらう事に対するプレミアムは思った以上に高い。
   長く住むことが確実じゃないときでも、長く住み続けると取りあえず
   賃貸料交渉のときに発言することを強く勧める。
   
(3)もし煙草を吸わないのであれば、煙草を吸わない事を強調する。
   煙草のヤニと言うのは、想像以上に部屋の内部を汚くするのである。
   なので煙草を吸わない方がいたら、煙草を吸わないと強調することを勧める。
   
(4)(もしお金にそこまでこまっていないのであれば)
   几帳面な性格ので絶対に家賃延滞することはないと断言する。
   この言葉を賃貸人から大家は聞くと、後々嘘になったとしても、
   最初の交渉の段階では効果がある。家賃延滞をする賃貸人というのは
   思った以上に割合が高いのである。過去12件の物件を所有していた時には最高で
   3人の賃貸人が延滞をしていた。なので延滞しないと断言するのは効果があるのである。

(5)空室になってから相当機関が経過している物件の場合上記4事項をより強調する
   空室後相当期間が経過している場合は、もちろん効果が莫大にあがる。
   大家の弱みに付け込むの当然なのである、結局賃貸交渉はビジネスなのである。
   
(6)海外で賃貸物件そ探す場合自分が日本人であることを強調する
   日本人に対して歴史的偏見がある場合は別であるが、日本人プレミアムは相当高い!
   私の経験談だが、ロンドンおよび現在の香港賃貸物件では相当な割引を
   勝ち取る事ができた。
   外人の日本人に対するイメージはやはり、
   勤勉、まじめ、几帳面、物静か、キレイ好き
   なのである。

(その他: 海外で賃貸物件を探される事があるは現地ローカル仲介業者を使用することを強く勧める。会社の補助が出る
     場合は別であるが。。。その理由は現地仲介業者の方が、情報ネットワーク力が強く、そして彼らの人件費は
     とてつもなく海外日本人仲介業者のそれと比べると安い。なのでおのずと総コストも安くなる。
     また、気を使う必要がないのもいい!)



今回の新賃貸物件探しもこの大家心をくすぐる言葉達をわきまえて、
交渉をして行く予定である。
その状況経過はここでお伝えしていきます!



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不動産投資 | 01:43:30 | Trackbacks(1) | Comments(2)
マカオ投資
私は、不動産投資もいくら行っている。
日本ではマンション(区分所有)投資を数物件、
マカオとマレーシアのペナン島には私募ファンドを通じて投資している。
今回はマカオ不動産投資について簡単に話したい。

私はマカオ不動産投資ファンドをを2008年の初頭に二つ購入した。
ひとつは日本の某(ユナイテッドなんとか)証券を通した公募ファンド
もう一つは、前述の私募ファンド。これは知人の紹介により知り合った
イギリス人が香港で立ち上げているファンド会社を通して購入した。

2008年はリーマンショックが発生した年であるが、
その年の前半までは世界不動産市場は空前の
ユーフォリア(Euphoria:幸福感)を享受していたころだった。
ちょうどそのころユーフォリアの語呂合わせで
ユーロフォリア(Europhoria) という造語が流行っていた。
ギリシャ危機、ユーロ債務危機が起こっている現在では、
多くの人にとって記憶の彼方に葬り去りたい忌々しい言葉
となっているであろう。
話がそれました、、、
私は2008年初頭の頃はマカオの経済成長、不動産市場を非常に
強気で見ていたので公募と私募のファンドを二種類買った。
でその後、2009年9月にリーマンショックが起こり
マカオ不動産市場は暴落!たった、2,3か月で4割下落、
ドルも対円でで3割も下落(マカオの通貨パタカもドルに連動している)した。
つまりは1年も経たない内に、投資資金が円建てで半額以下
になってしまったのだ!
それを目の当たりにしたときは、放心状態でした。(笑)

その後マカオの不動産市場はV字回復してマカオパタカ換算では
2010年の後半には全て値を取戻し2011年以降はさらに上昇
マカオパタカ換算では約5割上昇しているようです。
しかし今でもドルが対円で当初より2.5割下落しているので、
1.5x0.75=1.125
つまり、円換算では12.5%しか儲かっていない!(でも悪くない)
この儲かっている方は知人を通した私募ファンドの方で
某ユナイテッドなにがし証券を通じて購入したマカオファンドは
現在円建てで50%も下落しているとの事。
この証券会社はぼったくり以外のなにものでもない。
しかしそれを証明するには投資資金の何倍もの資金が必要になるわけで、
自分がそこの証券会社が組成するファンドを購入してしまったことを
あほだったと受け入れざるを得ないのが、悲しいところ。
でも某ユナイテッドなにがし証券を通して購入したのはほんの少額で
その7倍もの資金を私募ファンドに回したのは救いだった。

今後のマカオ不動産市場は、100%投機的な投資として高額不動産の
値上がりを期待するようなものは、さまざまな要因を考えると難しいと考えている。
しかし、middleからlower価格対の物件は底堅く、まだまだ緩やかに
上昇をしていくものとみている。
なぜならば、マカオにはどんどん新しい雇用が生まれていいて、
(New Sandsが先月オープン!2014年には拡張部分ギャラクシーが
オープン!)
その新しい雇用者に対する住宅を用意することが必要だからである。
またホテルの稼働率も去年は全世界の主要年のナンバー1であったように
そのニュース記事のリンク
ホテルの部屋数も全く足りない状況なのである。
それに加えて、マカオへの観光客数は毎月220万人~270万人を数え
さらにそれがどんどん伸びている。
そして、極めつけはマカオGDPは去年は年率20%もの上昇を記録した。
マカオの総人口(40万人弱)の約15%がカジノ産業に従事していて、
その数はもっと今年は増えているだろう。
カジノ産業従業員の月給は17-18万円にも達するようである。
(所得税は無いに等しい)
この状況を踏まえて、私は実需がちゃんとあるmiddleからlower価格対の物件は
底堅く推移するとみている。
私募ファンドはこの価格対をターゲットにしているので、Hold継続!

リーマン級のショックがなければ安泰だろう!
唯一の懸案はやはりEU債務危機の行く末。。。


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不動産投資 | 14:36:11 | Trackbacks(1) | Comments(0)